Immobilien- und Unternehmensbewertung

Steuerliche Immobilienbewertung

Die steuerliche Immobilienbewertung richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer sind die Regelungen des Bewertungsgesetzes zwingend vorrangig anzuwenden. Bei überhöhten Werten muss in der Praxis die Escape-Klausel zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geprüft werden. Hier hat der Gesetzgeber im Jahr 2021 für die Steuerzahlerinnen und -zahler günstigere Regelungen eingeführt, als dies nach der bisherigen Rechtsprechung der Fall war. Die Finanzverwaltung will hierzu weitere Erläuterungen veröffentlichen.

Anschaulich erläutert das Seminar die Wertermittlungen für unbebaute Grundstücke und für bebaute Grundstücke im Vergleichs-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Dazu gehören auch die erweiterten Modifikationsmöglichkeiten, die mit den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 eingeführt wurden.

Gliederung

• Änderungen ab 1.1.2023 – JStG 2023
  • Gleich lautende Ländererlasse zur Umsetzung der Neuregelungen
• Umfang des Grundvermögens
  • Vorrang der steuerlichen Verfahren
  • Definition der Grundstücksarten
• Bewertung von unbebauten Grundstücken
  • Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
  • Modifikation der Bodenrichtwerte
• Vergleichspreisverfahren
  • Maßgeblichkeit von Vergleichsfaktoren
  • Bedeutung eines einzelnen Kaufpreises
• Ertragswertverfahren
  • Ermittlung des Gebäudeertragswerts
  • Neu: Differenzierte Berechnung der Bewirtschaftungskosten
  • Kapitalisierung des Reinertrags
  • Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
  • Übliche Miete
• Sachwertverfahren
  • Ermittlung des Gebäudesachwerts
  • Neu: Regionalfaktoren
  • Alterswertminderung
  • Ansatz eines Mindestwert-Restwerts
  • Regelherstellungskosten und Baupreisindex
  • Brutto-Grundfläche
  • Wertzahlen
• Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts
  • Qualifikation der Grundstücks-Sachverständigen
  • Kaufpreis als Nachweis
  • Gleich lautende Ländererlasse zur Neufassung des § 198 BewG

Steuerliche Unternehmensbewertung nach §§ 199 ff BewG

Sobald bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer der Wert eines Gewerbebetriebs oder einer freiberuflichen Praxis relevant ist, ist eine Berechnung des gemeinen Werts erforderlich. Aufwändige Bewertungen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen scheiden dabei im Zeitpunkt einer Planung häufig aus. Hier bietet sich eine in der steuerlichen Praxis zu 95 % angewandte und Bewertungsmethode nach dem sogenannten vereinfachten Ertragswertverfahren nach §§ 199 ff BewG an.

Das Seminar vermittelt anschaulich, welche systematischen Schritte zum jeweiligen Wertansatz führen. Dabei geht das Seminar auch auf den mindestens anzusetzenden Substanzwert ein. Ebenso wird dargestellt, unter welchen Voraussetzungen das vereinfachte Ertragswertverfahren zulässig ist.

Gliederung

• Künftig nachhaltig erzielbarer Jahresertrag
• Korrekturen durch Hinzu- und Abrechnungen
• Maßgeblichkeit des Kapitalisierungsfaktors
• Substanzwert als Wertuntergrenze
• Wertermittlung bei Beteiligungen an Personengesellschaften
• Wertermittlung bei Anteilen an Kapitalgesellschaften
• Abgrenzung zu individuellen Ertragswertverfahren
• Feststellungslast - Chancen und Risiken
• Offensichtlich unzutreffende Ergebnisse
• Abgrenzungsschema